中国购房VS美国购房

一、城市与乡村的定义

在中国人们生活的环境,城市和乡村是截然不同的,城市是一个相对商业集中的地方,所有的机构都在其中,无论你要购物、吃饭、工作、娱乐,甚至看病,都必须进城,人们居住在城里,局限在一个相对狭小的空间,造成了很多不便。但人们还是意守在城里,不愿出城,因为一旦远离城市,就更加不方便,衣食住行都比不上城里。

所以在美国,不管是在纽约还是在洛杉矶,没有绝对的城市和乡村的区别,只有城中心有一个很小的相对集中的地方,其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域,每一个区域都有自己自成体系一套系统,商店、饭馆、医院、学校,为居住在该区域的人提供了很大方便。人们不需要做什么事都涌到市中心去,在自己所居住的区域里都可以办到。

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二、房地产制度健全程度不同

中国的房地产事业近几年刚刚起步,还不够完善。无论是中介制度还是买卖过程,都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变幻莫测,让人无所适从。整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。

在美国的买卖房屋里面,有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程,这里面有估价公司,房屋检查,公证公司,银行、以及经纪人制度,产权保险公司等等,每一个 机构都在买卖过程中发挥自己的功能,保证房屋买卖的公平和合理,也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美,没有瑕疵。使房地产行业能够公平、透明,健全。

三、产权的不同

在中国的住宅产权是七十年期限,一般商业房产期限只有五十年。而且中国的房屋买卖是都不包含土地所有权的。美国是私有财产制,房屋的买卖包括土地,就是说,你买房的同时也买下了盖房子的那块地(主要针对独栋别墅而言)。另外,美国的产权式hi永久性的。

四、房产税不同

目前,在中国有30%以上的空置房屋,主要是因为人们把买房当成是投机,购房后不是入住或出租,而是空置等待房地产市场短期内爆涨,所以大部分投资 房都是空置的。中国为了抑制房屋的空置率,也开始在几个大城市试验征收房产税,但房产税率只有0.5%左右,不能起到预期抑制炒房的作用。

在美国,只要你拥有房子,你就要交纳房地产税,美国通常为1-3%。各州都有自己不同的标准。所以你买了房子以后,每年都要交房地产税,变成你拥有财产的持有成本,这也使得美国房屋的空置率降低,相对抑制了投机者的炒房行为。

五、 房源系统不同

在美国和中国的房地产市场里面,有一个根本上的差异,就是他们的房源系统。

在中国,没有一个统一的房源,各家房地产公司,只卖自己卖的房子,或者与少部分关系好的同业交换房源,但范围大多很小,局限性很大。

美国有一个房源共享系统MLS,每一个经纪人都把房源信息,传输到这个系统上,所有上市的房子在这个系统中都非常透明,一目了然。我可以带着我的客人找到他满意的房子,而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样,可以带着他们的客人来买我卖的房子。彼此互利互惠,藏污纳垢的事相对减少。整个房地产市场因此而蓬勃。

六、 支付佣金方式不同

在中国,不管是买方还是卖方,都只有一个中介,在美国叫“dual agent”,这种形式,实际上中介既不代表买房利益,也不代表卖房利益。同时,中介的佣金由买方支付。

在美国房地产(置业)买卖时,佣金一律由卖方负担,屋主在委托经纪人出售房屋时,就订立了合同,佣金一般在6%左右,卖房经纪人通常分一半的佣金给买方经纪人。在美国卖房经纪人的全全代表房主利益,买房经纪人全全代表买方利益。

七、 房子的概念不同

在中国,最常见的房屋类型通常是公寓房。在购房的时候基本上只要选定房子的楼层和户型就可以了。而且对于中国的新房子,通常是毛坯房,需要买主自己花钱装修。

在美国房屋有三种类型,分别是“独立屋”,“联排别墅”,“公寓”。购买“独立屋”,不仅买了房子,还买了地;但是购买“联排别墅”和“公寓”,拥有的仅是房子,不包含土地。同一地理位置,“独立屋”比“联排别墅”和“公寓”的保值价值高,但通常售价也高。对于独立屋,其价值取决於两项,土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜,而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。

八、 贷款的政策不同

在中国贷款是采用浮动利率,按照市场的变化,购房者需自己承担利率变化的风险。

在美国,贷款买房有很多种选择,比如贷款期限为固定利率的五年,七年,十五年以及三十年等。不论你用什么方式贷款,都可以在贷款没有到期之前,重新贷款或全部还清(除非是房价贬值,你的房价还不了银行的贷款,你需要补足差额,银行就不会同意你重新贷款)。

九、 贷款的利息可以抵税

在美国购买房子后,你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。

美国的税赋比较重,如果你年薪五万,购买价值四十万左右的房屋,贷款三十万,每月要支付贷款约一千八百元,其中利息平均一千五百块,一年是一万八千块,在年终报税时,扣除一万八千块的利息,你的报税基数就降低为三万二千,节省了很多。所以租房不如买房,就是这个道理。

十、 计算房屋面积的尺度不同

中国房屋面积计算通常包括公用面积,所以有“得房率”的概念;另外,中国房屋面积是用公制平方米,1平方米等於10.764平方英尺。

在美国,只计算房屋的使用面积(同时,除了房屋面积,通常还会给出地(lot)的面积)。另外,美国是用平方英尺来计算面积的。

 

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