美国F1学生合法打工手册

教你如何在校内校外找工作 | 美国F1学生合法打工手册

随着秋季开学日期的逐步临近,即将远赴大洋彼岸的“准留学生”们又有着怎样的心情呢?如果家境一般,在美期间高昂费用是否成为你心中隐忧?没关系,在兼顾学业,不影响GPA的情况下,在美国读书期间持F1签证的国际留学生除了cpt、opt实习期间外,其实可以合理合法的找一份兼职工作。所有难题迎刃而解,既能减少父母经济负担,给自己爱好埋单,又能锻炼自己能力,为简历增色添彩。那么未申请CPT、OPT,还没毕业的F1学生在美国怎么样的工作才是合法?如何申请?又有什么注意事项?下面跟着小编一起来看看F1学生在留学期间工作需要注意什么吧~

【1】未申请CPT、OPT的F1学生在美国合法工作的相关法律规定

❏ 工作时间: 美国政府对持F1签证学生有工作时间限制,上课期间每周最多可以工作20个小时,放假期间,可以全天工作。

❏ 工作地点:根据美国公民和移民服务局(USCIS)的规定,持F1学生签证的留学生可在校内自由合法的打工,不需申办特别许可。除CPT,OPT校外打工则有更严苛的条件,如非特殊情况,需要向USCIS申请。

【2】校内工作

什么样的工作是校内工作?

根据US Immigration and CustomsEnforcement网站信息,校内工作有三大要求

❏ 工作地点必须在校内或者隶属于就读学校的场所/机构(either at your school or at aneducationally affiliated)。

❏ 工作必须直接服务于学生(directly provides services forstudents)。

❏ 工作不能顶替美国公民或者合法永久居民(Jobs that do not displace a U.S. citizenor lawful permanent resident (LPR))。

小贴士:

a. 申请校内工作,不需要申请CPT。

b. 校内工作的工资paycheck要由学校开出,学生加入学校工资列表。

c. 申请校内工作后,会获得SSN(Social Security Number 社会安全号),便于申请美国信用卡,累积信用积分。

申请校内工作的前提条件?

学生拥有学校签发的有效 I-20/DS-2019,在学校正常上学,保持合法 F-1/J-1 身份。

如何找校内工作?

(1)TA/ RA

基本上每个系都会提供TA/ RA助教工作, 这些职位有些在学生递交学校申请的时候就附带申请了,一般这些职位对英语水平和研究深度有一些要求,比较多针对的是研究生或博士生。如果你是F1拿着TA或RA或GA,那么你全奖已经占据了所有的50%,不可做任何额外工作。这些在入学时顺利得到这些职位的学生,自动加入学校工资列表(payroll),兼职工作的薪水一般是按小时来计费(hourly-paid),有些工作需要自己填写时间表,教授或者相关负责人审核通过后统一拨款到卡上。根据不同学校情况,可能每两周或者每月一次。如果在申请的时候错过TA/RA机会的学生,也可以关注自己department发的邮件,有的学校可能会在下半学期开放新学期此类职位的申请。

除此之外,数学、化学、生物等基础学科,如果课业突出,有时候也会招一些学生作为grader或实验室助理,本科生也可以申请,帮助老师批改作业或者参与实验,发挥专长。

(2)入学后在学校on-campus job页面寻找

在学校的on-campusjob页面寻找,页面上一般会及时更新工作讯息和要求。如果所在学校没有on-campus job页面,也可以关注校园里、系里、体育馆、食堂、实验室、图书馆、计算机房、校内银行等地方的公告栏,招聘信息可能也会贴在上面。一般来说,校内工作比较多样,从餐厅服务生、宿舍管理员、图书管理员、机房/实验室管理员,到学生助理、行政人员、中文助教、课程TA/RA等。可以根据自己的时间和能力,进行合理选择、安排。

小贴士:

a. 注意有些校内工作是work-study,一般国际留学生没有资格申请。

b. 最好用学校.edu邮箱申请。

c. 申请校内工作前最好先去ISSS找国际留学生advisor,确认工作属于on-campus。

d. 有些机构的工作因为和学校某一研究项目直接相关,且这些工作和学生本专业有联系,或者机构和学校属于附属关系,此时虽然机构地址在校外,但是有时仍可以归为校内工作。

e. 如果机构地址在校外,必须在接受offer前联系isss,获得允许。

(3)内推与networking

在课堂上踊跃发言,积极利用教授officehour,多沟通联系,熟悉之后,得到教授认可,可能可以得到内推和相关助教工作。在闲暇时候,也可以去系里找小秘,和学长学姐networking,熟人推荐在寻找校内工作时也易处颇多。或者直接去有兴趣的地方,询问是否有相关工作,如果被拒绝,也不要郁闷,可以问问是否还要volunteer,做一段时间后,说不定当空缺出现时,你就可以直接顶上了。

=》申请校内工作简易流程

❏ 确认自己有申请资格

❏ 寻找合适的校内工作

❏ 面试,接受校内工作

❏ 填写相关表格,申请SSN

❏ 加入payroll,开始工作

小贴士:申请SSN

❖ SSN是SSN安全局发给美国公民和临时居民的一组九位数号码,一经申请,终身有效。

SSN的办理材料:工作单位负责人给SocialSecurity Office写的有关工作的签名offer letter,护照,visa, I-20,I-94卡,SSN Letter, SSN申请表格SS-5

SSN办理地址:SSA(Social Security Administration,就是社保局)

办理周期:从申请之日算起,大约10-20个工作日下发许可。

❖ 注意事项:

a. 确认在老板的签名信上有明确的工作开始日期,工作时长和工作内容。

b. 在工作开始前30天之内去办SSN。

c. SSNLetter:在ISSS(InternationalStudent and Scholar Services )上下载申请表格, 填好后到学校ISS处开据。一些学校需要所在学院先填表,等学院处理完了后拿着学院给的ssnverifization form,带上job offer letter一起拿到学校的ISS开据相关的ssn证明文件。

【3】除cpt, opt外的合法off-campus job

美国法律对于外国留学生在读书期间去校外工作有着严格的规定,要求申请的工作必须要和自己所学的专业或者课程有联系,并且需要经过自己学校的相关部门批准。除cpt,opt外,只有两种情况可以申请合法off-campus job

少数CO-OP 项目或者课程要求实习

有一些学校有提供一些co-op项目,即允许学生有合法在校期间去学校合作的机构实习工作机会。还有一些课程,诸如心理咨询等专业,在某些学校可能要求学生必须参与课外指定校外机构的实习工作。这两种情况都不需要额外申请,一般注册相关课程就可以直接参与校外工作。

经济困难工作许可

还有一种很特殊的合法校外工作,即“经济困难工作许可”。移民法律规定这种情况”mayinclude loss of financial aid or on-campus employment without fault on the partof the student, substantial fluctuations in the value of currency or exchangerate, inordinate increases in tuition and/or living costs, unexpected changesin the financial conditions of the student’s source of support, medical bills,or other substantial and unexpected expenses.” 换句话说,这个许可允许F-1学生在遇到了“不可预见而又无法控制的严重经济困难”向美国移民局(USCIS)申请在不直接隶属于就读学校的场所工作,到校外打工。

通常称为“学校指定官员”(Designated SchoolOfficial,或DSO)的老师必须协助学生完成申请,确保提交的资料能符合美国移民局的要求。一旦留学生从移民局获得授权,就可以接下校外的工作了。同校内工作一样,经济困难工作许可工作工时在学期内仍然会被限制在每周20个小时之内。

申请要求及注意事项

❏ 获得由指定校方官员开具的同意工作的推荐信。

❏ 完成至少九个月的学习,并保持优异成绩。

❏ 提前和isss advisor联系,确认有资格申请。

❏ 提供经济特困需要证明材料。

❏ 未能找到校内工作。

❏ 必须填写Economic Hardship application (I-765plus supporting documentation),并将之邮递到USCIS,保留好I-797 Receipt Notice。

❏ 随时和isss保持联系,会申请一个新的SEVIS I-20 with arecommendation for economic hardship.

经济特困需要工作许可很难获得,因为在得到学生签证之前,学生已经证明自己的经济状况良好。在获得工作许可之后到了美国以外的其他国家,相关机构会要求签发新的I-20表重新反映留学生经济来源变化。

小贴士:

❏ 和on-campus job一样,在上课期间一周至多可以工作20小时,放假则可以全职。

❏ 可以做任何工作(不一定要与专业相关)

❏ 在没有取得EAD卡,或在EAD卡上起始时间到达前,不可以开始工作。

❏ 经济困难情况下的工作不算在on-campusjob内,也不会影响其他工作申请。

❏ 如果转到其他机构,原有申请的EAD卡随即无效。

❏ 在材料审理期间,必须呆在美国境内。

❏ 不要求已经找到工作。

❏ 一般USCIS申请处理时间为2-6周。

❏ 申请期间不要改变住址。

❏ 如果之前没有SSN, 同样需要申请。

【3】切勿打黑工

就算有了ssn,在外工作,诸如在校外中餐店刷盘子、打杂等都是不能”合法”操作的,属于黑工。如果偷偷去校外打工,那么只有当所有的知情人(包括你的雇主以及你提起过这件事的人)都瞒而不报,学校和移民局都不知情的情况下,你才能继续在美国居留;如果没有经过学校允许,在外面私自工作被发现,学校有权开除你,移民局一经发现即有被遗返的危险,还有可能被终生禁止再次入美。即使没有被发现,需要办理工作签或者绿卡时,打黑工的历史可能也会产生可大可小的影响。

【4】The End

小编想说,不要挺而走险, 因为过度工作而影响成绩,或因打黑工导致F1身份出现问题。勤工俭学是好,但为解一时囊中羞涩而影响前途,可就不可取了。身为F-1学生,学业还是最重要的,如果在学校里参与校内工作,学会兼顾工作、学习、生活三方面,这样的经历是人生很好的锻炼,亦是珍贵的财富;如果课业繁重,两难兼顾,那鱼和熊掌就得有所取舍了,毕竟就算没法在校内工作,也可以申请CPT、OPT,积累经验的时间还有很多,因小失大,恐悔之晚矣。最后的最后,小编衷心希望大家在美国合法工作,把日子过得风生水起。

 

 

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美国房价:在三、五年之内仍然会稳步上涨!

美国房地产分两大块:一部分是商业地产,另一部分是住宅地产。

商业地产有ShoppingMall购物中心、Office办公楼,warehouse仓库就是靠出租。投资这类商业房地产只是出租,收取租金。

住宅地产就完全不一样了,盖了就卖。类型有singlehouse别墅,townhouse城市屋,condo公寓楼,apartment联体公寓等,投资这类住宅地产的目的,大部分人是自己居住,也有一部分投资后是为出租收取租金的,或是等待涨价后再出售的。

美国房价市场没有规定,没人管理,就是一个纯市场,而且也不是说今年只能涨2%,明年只能涨1%,在美国完全没有这个说法,也没有什么限价或者限量。这个量也是没有限制的,你想买就买,想不买就不买。美国的房地产市场就是靠纯市场支配的。

 

美国房地产市场之所以步入稳定增长期,主要原因是:

一、人口稳定增长

这个跟国际化没有关系,美国的人口结构是不错的。美国每年将近增长300万人口,这是很强大的,300万人要结婚生孩子,要成立家庭的,这就是市场的需求。另外就是不少旧房肯定要换新的,新增规模就是150万人,不管是首套还是改善都无所谓,人口、需求就在增长。有需求就有市场。

二、价格稳步上扬

美国房价在2005-2006年达到最高峰,然后泡沫破灭就垮下来了。从2012年初开始反弹,已经连续上涨了35个月,目前仍然在上涨之中,仍然看不出有泡沫迹象出现。因为新房开工量不大,房价上扬速度稳健,市场步入渐渐消化次贷危机前留在市场上的房屋阶段,加上美联储的迟迟不加息,因此现在投资美国房地产市场仍然是有利可图的。

现在很难再出现次贷危机了,因为美国的贷款银行资格审核更加严格了,贷款需要出具收入证明。2007年以前所谓的次贷是你的信用很差,也可以买房,你的首付也很少,或者不付首付也可以买房。那些年,不查收入,不查信用,零首付的人都可以得到贷款,买到房屋。而次贷危机发生时,正是这些人无法偿还贷款利息,他们的房屋也基本上成了法拍屋、银行屋。

现在都非常严格了,因为现在次贷已经不存在了,美国次贷已经贷不到房了。现在美国的房地产市场延后了两年左右到2012年才开始反弹,就是因为所有银行的贷款标准太高了,而且会越来越高。如果标准还是比较放松的话,美国房价早就应该反弹了。就是因为现在标准比较高,反弹后的房地产市场算是相当规范的,也就是比较健康的,因此,次贷现在已经基本不存在了。

三、投资美国房地产必须要看美国人口流动方向

大部分年轻人喜欢从中间往两岸走,往经济发展比较好的,或者是人们都比较喜欢去的东西部走,而不少退休的东西部低收入的老人则喜欢到美国的中部养老,那里的房价低,物价低。

现在美国的加州,包括整个西海岸都不错了,而东海岸除了纽约和华盛顿,就是南部的佛罗里达,因为很多人向往阳光地带。大部分美国人,包括新移民都喜欢两个海岸不喜欢中部,因此中部地区的房价波动不大,有些房价数十年基本不变。

现在的房地产投资者是经过次贷危机的大浪中优胜劣汰下来的,很多资质不好的都已经在2008年死掉了,现在留下的都是资质相当不错的。

房地产周期有十二年左右的周期,从现在稳健的美国房地产市场来看,在未来的三五年之内都会比较不错。因为周期这个东西,你不用害怕美国政府说调控一下,在美国就没有这个东西,所以只要看市场就好了。

 

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房地产项目全程策划的30个步骤

房地产项目全程策划的30个步骤

第一阶段 项目市场调研与投资分析

步骤1:项目所在地市场情况初步调查

【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况,从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析,对项目情况作初步了解,为项目可行性研究提供依据。

阶段A:宏观环境分析

第一、区域环境。研究区域环境要注重这几个方面:区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。

第二、经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易,以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。

第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。

第四、行业环境。有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

与此同时,在地产开发过程中,资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。

阶段B:项目所在地房地产市场状况分析

第一、城市房地产市场发展描述。主要通过数据的统计,进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。

第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格,结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式,对当地市场现状进行深层次的剖析。

第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上,就与项目相关的方面,如郊区住宅发展趋势等,做出预测(约3-5年)。

阶段C:项目所在地板块市场分析

第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。

第二、板块功能定位。是CLD还是CBD等都是要加以区分的。

第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。

第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础,因此一定要搜集准确、全面的资料,并进行归类、分析。

阶段D:项目地块环境研究分析

地块环境研究报告一般的结构是:对开发地块周围1-2公里范围内,以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。

第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及未来发展预测

第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路交通工具维修点状况

第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等

第四、污染状况。空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及腐蚀状况及未来变化

第五、社会治安。

第六、未来发展状况。交通未来发展状况研究、教育及医疗未来发展状况研究、购物及休闲未来发展状况研究、体育及旅游景点未来发展状况研究

阶段E:项目地块特性分析

第一、项目地块的基本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标(容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高)及其它一些基本情况。

第二、项目地块SWOT分析。从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。

步骤2:对项目所在地市场情况再次进行调查

【主要任务】深入了解房地产市场的需求情况,确定可类比项目,对可类比项目进行调查和研究,为项目定位提供依据。

阶段A:对该区域房地产市场环境作深入的调查与分析

第一、市场需求和消费者行为调查。主要包括消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、市场需求发展趋势、市场需求影响因素调查、需求动机与行为调查。(注:由于开发项目不同,问卷内容不尽相同)。

第二、房地产市场状况针对性调查。主要包括对该区域的明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、最受欢迎物业类型、住宅市场空置率等调查分析。

第三、房地产市场的营销手段调查。主要包括房地产广告的时空分布及广告效果测定、房地产广告媒体使用情况、房地产广告预算与代理公司调查、各种公关活动对项目绩效的影响,以及房地产市场营销方式的采用情况。

阶段B:对可类比项目进行全面分析

对可类比项目自身特色、各类硬件指标及软件指标、销售业绩等进行分析。

第一、对可类比项目的硬件指标调查。项目占地面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化率、规划户数等的调查研究。

第二、对可类比项目的软件指标调查。主要包括项目价格层次、户型配比、社区配套、项目定位、主要卖点、

第三、对可类比项目销售去化顺序分析。

第四、对可类比项目销售渠道使用情况的调查和分析。

第五、对可类比项目者的广告投放和广告费用、广告策略的研究。

第六、对未来可类比项目情况的分析与估计等。

步骤3:制订项目投资分析报告

阶段A:对项目开发基本情况介绍

阶段B:项目开发的成本分析

项目开发的成本主要包括土地购置成本、前期开发费用、建安工程造价、公建配套设施费、管理费用、财务费用及税费等。

阶段C:项目开发的投资收益分析

第二阶段 项目概念设计及项目定位

步骤1:可类比项目、重点竞争对手营销策略分析

对可比项目分析的重点主要有项目概况、市场定位、价格、销售对策、主要媒体运用及投放频率、公关促销活动、其它特殊卖点和营销手段。

步骤2:项目SWOT分析及总体思路拟定

阶段A:项目的SWOT分析

从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等(如地理环境、周边配套、交通、竞争对手、拆迁问题、品牌实力、城市规划、项目定位、地形地块、地段档次、项目规模、污染问题、政策环境、设计风格)对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。

阶段B:针对项目劣势所采取的应对策略

阶段C:项目总体思路的拟定

第一、战略部署。制订项目的战略目标及划分实施步骤。

第二、软件平台构筑。达致项目战略目标所需的软件平台——“营销大环境”的构筑,应从项目的规划阶段就开始着手。

第三、硬件功能的配置。包括项目自身应实现的功能定位及项目结合周边配套等所应实现的功能定位。

步骤3:项目潜在价值的挖掘

第一、挖掘项目先天的最大价值。从品牌价值、时机价值、文化背景价值、环境价值、交通价值、地地形、规模、产品特色等方面入手。

第二、赋予其适当且最大化的后天价值。

第一大类型卖点:楼盘硬件价值

第二大类型卖点:产品可感受价值

第三大类型卖点:功能提升型价值

第四大类型卖点:居住文化与生活方式

第五大类型卖点:情感

第六大类型卖点:身份

第七大类型卖点:规范与指标 荣誉与规范

第八大类型卖点:直接促销功能

步骤4:项目的目标客户群锁定

阶段A:对以下问题进行研究

第一、哪些人是买家(包括隐性、显性两类)?

第二、赋予其适当且最大化的后天价值。

第三、买家为什么要买这些房子?

第四、谁参与了买家的购买行动?

第五、买家以什么样的方式买房?

第六、买家什么时候买房?

第七、买家在哪里买房?

在研究了上述问题之后,我们要为买家画一幅“素描”,这幅“素描”要对买家的文化特征、社会特征、个人特征和心理特征进行最全面、最准确的描绘。

阶段B:目标客户群定位

阶段C:目标客户群描述

阶段D:项目与目标客户群的对接

第一、项目产品的总体特征描述。

第二、项目产品与目标客户群的对接。

阶段E:目标客户群的消费心理研判及需求分析

第一、 消费心理。

第二、 需求分析。

第三、 对项目主题的认知。

步骤5:项目开发主题定位及形象定位

阶段A:项目开发主题定位

为项目建立领先的、策略型的市场主题概念体系:

a.该体系不仅是一个主题概念的提出;

b.该体系紧扣项目与当地房地产市场的大势与机会点;

c.立足于该项目资源优势与发展商自身优势之上;

d.具有充分的整合性。该体系能够充分挖掘、兑现项目的最大价值,包括项目的核心优势与一系列卖点;

f.该体系的是深度能够使项目输出持续的价值,从而保证大型项目的持续旺销热度,并为战略扩张埋下伏笔;

g.该体系能够与项目的建设与分期开发节奏及发展商的开发与推广相匹配,实现脉动状的市场推动功能。

阶段B:项目形象定位

围绕项目的开发主题定位,从功能与形式两方面入手,为项目进行形象定位。

步骤6:项目的产品设计及建议

阶段A:项目总评规划

会同专业规划公司进行土地开发总平规划,坚持“市场化”与“适度超前”两个原则。

阶段B:交通道路规划

第一、 小区内交通道路规划。

第二、 小区连接外部道路规划。

阶段C:社区配套规划

阶段D:户型设计建议

第一、 户型比例配置。二房二厅、三房二厅等占多大比例的配置。

第二、 户型面积比例。80平方米以下、80~100平方米等占几个百分点,需进行精确配比。

第三、 户型设计特色。单式、跃式、复式及功能分区等建议

阶段E:建筑设计建议

第一、 立面设计建议。

第二、 整体风格建议。

第三、 组团规划设计建议。

阶段F:园林景观规划

第一、 绿化面积的确定。

第二、 景观的主题提炼。

第三、 景观的特色营造。

阶段G:智能化系统设计建议

坚持“适度先进”、“控制成本”及“特色营造”三个原则,提出智能化系统设计建设。

步骤7:项目开发策略拟定

阶段A:分期发展策略

阶段B:分期发展计划

第三阶段 项目的营销策划

步骤1:推广策略的定位

阶段A:品牌策略

第一、命名方案

第二、VIS系统的建立

阶段B:价格策略

第一、 定价策略。

1、定价目标:加速销售速度、提高销售率、以利资金周转等。

2、定价的衡量因素:建造成本、建筑物产品特色、正常利润、市场价格导向、附近市场行情和竞争状况等。

3、价格策略:着重于市场导向。

4、定价原则:地理位置、景观、房型规划、楼层、朝向等因素。

5、定价方针和付款方式:付款一般以工程进度分期付款;优惠折扣;面积小、平面布局差订出最低价等。

第二、 差价策略。

第三、 入市价格策略。

阶段C:广告策略

阶段D:媒介策略

阶段E:活动策略

第一、公关活动策划。

步骤2:制定市场进入方案

阶段A:营销思路的体现

第一、 客户群的再清晰化。

第二、 主要卖点的展示。

阶段B:营销策略

第一、 营销方式建议。

第二、 公关活动策划。

第四部分 项目入市准备及阶段策略

步骤1:项目入市准备

阶段A:划分销售周期并确定各周期的工作内容

阶段B:营销环境的营造

第一、售楼部的设计

第二、样板房的设计

第三、现场包装

阶段C:项目入市

第一、入市时机选择。

第二、入市进机规划。

第三、 销售模拟。

第四、 公开认购。

步骤2:阶段活动策略

阶段A:

1、楼花销售期广告策略

2、内部认购期广告策略

3、入市准备期广告策略

4、公开发售期广告策略

5、销售阶段期广告策略

6、促销期广告策略

7、强销期广告策略

8、品牌形成期广告策略

9、楼盘滞销期广告策略

10、尾盘销售期广告策略

(来源:网络,版权归原作者所有。)

 

投资美国,什么样的第二套房产最具投资价值

投资美国,什么样的第二套房产最具投资价值

导读:最新数据显示,2014年全美度假屋售出情况比2013年增加57%,共售出130万栋度假屋,远超过2006年房屋全年的出售。这其中,大多数买主是上次婴儿潮出生的那一代人,他们在1946年至1964年间出生,已逐渐走进退休期,成为购买度假屋的主力,为将来退休作准备。

的确,把自己现有的房产重新贷款,取得更低利率的条件,可减少每月付款或者再多贷一些净值出来购买另一套房产,可谓是一种性价比颇高的投资。那么,什么样的第二套房产最具投资价值呢?

第一、房租收入比每月付贷款高;

第二、房屋的地点环境良好,这样风险最小。

在现实走访中,我们发现,华人投资美国的第二套房,往往以度假屋居多,那么我们就来说说,如何购买这第二套的投资房:

许多买主因为度假喜欢上某个地点,就打算在当地买房,不做深入研究就因一时冲动而匆忙购买度假屋,很可能成为未来尾大不掉的负担。所以当你购买第二套房产的时候,一定要问自己几个问题:

1、为何要买度假屋

第一个问题就是买来要自己休假用,还是打算出租赚钱?

如果是自用,首要考量也许就是厨房是否够大,足以容纳全家人进餐。还要考量后院是否够大,让孩子们有玩耍的地方。最好还有一个大露台,可以一家人在上面烧烤和欣赏夕阳美景。

如果目的是投资,上述要求或许不重要,可能小一点更适合,因为较容易打理和出租。

2、冷静计划,衡量财力,做好额外花费的准备

购买度假屋要避免冲动,很多时候首付款不算多,但最终投入的可能需要十几、二十万元的巨资,因此需要衡量下自己的财力,是否有充足能力维持一幢度假屋,如果入不敷出,何来放松?所以买家一定要做好额外花费的准备。除了购买度假屋的一系列手续花费,定期的维修和管理也将是笔支出。屋主也要考虑房屋的维护费、景观费等额外开销。

3、根据自己的情况选择合适的地点

这要看各人的生活方式,基本上是退休者可以在离开家远些的地方购买度假屋,如在美国的佛罗里达、亚利桑那、新墨西哥。

如果只想在周末躲避一下大都会的喧嚣,应该在数小时车程之内的地方购置度假屋,一般来说1小时左右车程的更为实用。

4、合资购买要小心

最理想的情况便是一个人或一个家庭购买、使用该座度假屋。一旦牵扯进朋友、家人或第三方合资购买,最好先找律师起草合资协议。

如果不止一方介入购买,就应准备好买断合同(buyout agreement);同时还应理清谁负责签署贷款文件。合资购买涉及的人越少越好。

5、打算出租,先了解当地情况

在屋主不需要使用度假屋之时,可考虑将房子出租,能够分摊度假屋的额外开销。出租的形式有多种,海滨度假屋一般在夏季的度假高峰出租。不过出租的前提是了解当地的房屋租赁规则。

6、面向美景是首选,房子小些也不怕

度假屋只要离开海滩或者湖滨一个街区,潜在的出租收入便可能下跌约一半,因为度假者愿意为他们难得的一、两周假期支付额外的租金,可是风景和环境一定要一流如果资金有限,购买度假屋时可作这样的取舍:宁愿买小一点面向海滩或者湖滨的度假屋,也不买远离美景的大面积度假屋。

7.深入观察度假屋所在街坊

如果只是看下地图,或者去当地看一小时,那是不够的。下订金之前,必须连续观察数日,看看那里出入的都是些什么人,晚上在街上行走安不安全,去向当地人打听下。

8、方便生活很重要

喜欢清静的同时最好也要考虑房子的经济价值。假如度假屋太偏远,再次出手会有困难。最理想的度假屋应该距离餐厅或购物中心等设施都不远。

 

 

(图文源自网络,版权归原创者所有)

美国留学十大“黑马”专业

美国留学十大“黑马”专业

 

申请美国留学,同学们对热门专业都非常关注,那么大家知道想美国有哪十大“黑马”专业吗?接下来我们一起来了解一下。

一、家庭和消费者学(Family and consumer sciences)

家庭和消费者科学又称为家庭经济学,这项专业背景会教导学生所有关于组建家庭的知识与要素,学生毕业后能够成为儿童发展、家庭关系、消费经济学、个人理财、服装设计、住房和营养学等领域的专家。接受过这一专业学习和训练的学生在展开职业生涯时,拥有相当多的选择。相关职业包括教师、健康教育工作者、财务顾问、教育管理者。

二、语言学(Linguistics)

语言学专业简言之就是学习语言,包括语言的结构、形成、历史、以及人们如何使用语言等等。随着全球化持续作为新兴商业趋势,具有语言学背景的专家在许多领域中将会更加受到重视。从这一专业毕业的学生可从事的相关职业包括人类学、考古学、计算机科学、口译员、语言学家、语言病理学家、听力学家、翻译、市场营销。

三、娱乐管理(Recreation management)

主修娱乐管理学的学生将学会如何管理员工、计划和执行活动、设立预算、并按照安全规章管理娱乐场所。相关科系的毕业学生大多在公园、度假村、体育设施、营地、老人中心、主题公园等行业发展。从这一专业毕业的学生可从事的相关职业包括娱乐公园服务员、救生员、滑雪巡查员、各种娱乐活动的保护服务、娱乐工作者、教练员、裁判员和公园护林员。

四、食品科学(Food science)

这一专业对于自认为是“美食家”的食物爱好者特别适合,食品科学专业专门研究食物里面的生物和化学成分,了解生产、运输和淮备食物的方式,并学习如何让消费者获得安全的食品产品。大学毕业生可从事得有关工作包括农业和食品科学家、食品风味化验、饮食技术员、营养师、工业生产管理人员。

五、包装学(Packaging)

如果你对于绿色环保有所兴趣,这可能是一条很好的道路。大部分的包装产业都与健康和安全需求相关,因此这个产业不太可能有消失的一天。目前包装学专业的教育重点在于如何使包装学更加实用和环保。毕业生可从事的相关工作有保鲜工程师、工业设计师、农业和食品科学家。

六、犯罪学(Criminology)

如果你有能力破解电视剧“法律与秩序”中的案例,那么犯罪学的专业正适合你。犯罪学专门研究一个人犯罪背后的心理、犯罪情况、犯罪预防、以及犯罪成因的理论。犯罪学专业毕业生可从事的职业很广泛,包括临床心理学家、监狱执法者、政府律师、犯罪矫正治疗专家、心理学研究专家。

七、社会工作(Social work)

社会工作专业适合喜爱帮助他人的人,如果你有志希望世界变得更美好,在这方面的学习将让你了解人类心理、个人和团体谘询、社会服务如福利以及住房补贴等相关专业知识。社会工作专业的大学毕业生可从事得工作包括儿童、家庭和学校社会工作者、民众服务工作者、医疗和公共卫生工作者、心理谘询师、精神健康和防止药物滥用工作者、社会学家。

八、城市研究(Urban studies)

你想知道为什么在你住的城市中,某一地区被视为“中产阶级”居住区或是“贫民窟”?主修城市研究专业的学生将了解社区是如何发展的,刻板观念又是如何加在城市身上的。学生会学到如何使一个城市更具独特性,不同地域如何对问题和事件作出反应,建筑和城市布局如何影响着居民。城市研究专业毕业的学生可从事得工作包括城市和区域规划、社区组织者和活动家、公共利益倡导者。

九、自然资源(Natural resources)

这是另一个有关绿色环保的专业,学生将学到如何保护和保存自然资源,如何适当将这些资源包括石油、树木、水、动物和植物等,正确地应用在商业用途上,从而将将对环境的影响降到最低。自然资源专业毕业生可从事的工作包括自然保护科学家、环境教育工作者、环境科学家、林农和林业技术员、公园维护管理人员、自然保护区的管理人员。

十、老年学(Gerontology)

随着人口的不断老化,越来越多的研究和资源正关注着人类衰老的进程。老年学专业会学习到与人类老化相关的生物、行为、社会变化,这些专业知识未来都有助于从事与老年人相关的工作。老年学专业毕业生可从事的工作有高级护士、全科医生、医疗卫生服务管理、医疗和公共健康工作者、心理健康辅导师、职业治疗师、物理治疗师、公共利益的律师。

 

 

(图文源自网络,版权归原创者所有)

美国税务制度详解

美国税务详解

美国的报税季节过去了,但对居住在美国的华人来说,年中也是对个人税务规划进行审视调整的好时机。在美国工作生活,如何通过投资和选择养老金计划最优化个人税务和现金流?税务专家张培蓓分享了她的专业意见。

美国的报税季节过去了,但对居住在美国的华人来说,年中也是对个人税务规划进行审视调整的好时机。在美国工作生活,如何通过投资和选择养老金计划最优化个人税务和现金流?税务专家张培蓓分享了她的专业意见。

非税务居民(Non-Resident Alien)

外国人有税务居民和非税务居民两种。税务居民,同美国公民一样,是全球征税的;非税务居民,原则上只对美国来源的收入征税。

美国国税局对美国税务居民的定义与移民身份有所不同。从税务角度来说,一个外国人需要通过绿卡测试或连续居住测试,来判断是否属于美国税务居民。

非美国税务居民,联邦债券、利息、股票和共同基金的投资收入免税,雇佣收入、自雇收入、投资收入以及房租收入等,则需要上税。

非税务居民开银行账户或股票投资账户时,要填W-8BEN。建议不要与美国税务居民合开账户,以免引起利息、股息等等的征税问题。

非税务居民的遗产税只有6万美元的免税额度,而美国税务居民的免税额度为543万美金。

 

小企业

在美国,很多人都在经营自己的小生意。按我们现在流行的话,就是在创业。这一方面创造了额外收入,另一方面也可以减税。在州里注册一个有限责任公司,或者甚至不用注册,年底就可以减免很多费用。

有人在e-bay上卖货,有的大学教授出外讲学,这都算small business,可以申报schedule C来减税。

国税局用两个主要标准来认证small business。一是看有没有收入进来,这可以从银行账户证明看是否有收入,或者看是否有人给你发1099-misc。二是对于小企业亏损的核定,国税局有一个三年的规定,一般如果连续三年报亏损,税务局就会认为你这个不是生意,而只是个人兴趣了。

出租房屋

华人有置业的习惯,一般家庭在经济稳定以后都会选择投资房地产。一方面有租金收入,另一方面随着地产的升值而得到回报。出租房的好处是很多费用都可以从收入减去。从租金收入减去折旧以及其他包括剪草维修在内的费用,就不会有太多收入要报了。

出租物业的投资者每年报税时,有几个事项可抵税:抵押贷款利息、地产税、提前付完贷款的罚款、经营地产所产生的费用,以及房产的折旧。

不管是联邦税还是州税,商业物业每年为了避税均可申报财产的折旧。折旧抵税仅限于投资商业物业,例如出租公寓、商业建筑以及任何有回报的物业,个人住房不在其中。联邦税法规定折旧抵税适用于房屋及附属设施部分,土地是不能折旧的。居住类房屋(公寓,住宅等)的最少使用年限为27.5年,商业建筑最少39年。折旧计算使用“垂直线”的方法来计算房屋的折旧,将房屋价值均匀地连续地平摊在房屋的使用寿命中。虽然房产大都会增值,至少通货膨胀也会导致房产增值,但折旧抵税不考虑增值。

但要注意的是,每年的折旧会把房屋的base降低。这样当你卖房子的时候,一般都会有一定增值的房价,减去你已经降低的base,你的capital gain就会很高。如果你在第三档tax bracket 以上,就要交相应的capital gain tax。

美国税法对于外国人持有美国物业出租和美国人持有物业出租,在某些重要方面有不同。

外国人在美国的投资物业收入和卖出房产的盈利,无论物业持有人的税务身份,或者国家之间是否存在税收协定,都应该缴税。

关于出租收入的缴税方法要看这个出租物业是否跟与美国的生意贸易有关联。如果没有跟与美国的生意贸易有关联,仅仅是投资招租,这种情况下,房租的预交税率为30%。这个的房租指总收入,而不是净收入。就是指在扣除地产税,管理费用,修理费用,保险费和房贷利息之前的那部分费用。

出租者要在次年的3月15日之前向税务局上报Form1042-S表。

 

人寿保险与年金

人寿保险的初衷是保险保平安,但随着保险产品不断的发展,加入现金值的人寿保险又是一种很好的投资手段。种类包括term life,whole life,universal life和最新的variable index life insurance。

从税务角度看,人寿保险的好处是,增值可以延迟付税,没有收入年龄限制,而且对收益人也是免税的。年金也是同样情况,但要到59岁半以后提取。因此,对于高资产、高收入的人群,人寿保险是不错的选择。

另外,美国大学对学生的财政资助是按家庭收入来计算的。在小孩申请很多学校时,人寿保险是不计入资产值的,因此不会记入小孩的资助贷款申请。

人寿保险和年金的缺点是费用比较高,每年的管理费用要比共同基金高1%到2%左右。

净投资收入税

从2013年起,美国税务局(IRS)起征净投资收入税,对那些收入超过一定额度的个人税、遗产税、信托税申报者,针对其净投资收入加收3.8%的税。额度如下:

夫妇联合报税:$250,000

夫妇分别报税:$125,000

单身:$200,000

有被抚养的单亲家庭:$200,000

有被抚养的鳏寡家庭:$250,000

这项税法不适用于美国非税务居民。

401K

在美国,401K,以及457和403B,都是由雇主提供的养老金计划。

如果公司提供这个计划,在经济允许的情况下,一定要用满401K的额度。这一方面可以减低“应税收入”,另一方面也降低了总收入,在后面的税务计算很有用。

401K的缺点是,一般公司可供选择的种类不多。如果还在为现任雇主工作,401K是不能提取的。但离开雇主以后,就可以把401k提出来放在选择比较多的roller IRA,然后在现金流允许的情况下转成Roth IRA。或者也可以把前雇主提出的401k合并到现雇主的401k账户。

IRA(个人退休计划)

 

传统的IRA账户可以部分或全部抵税,跟收入有关,收益是延迟纳税的。

Roth IRA 是由参议员William Roth倡议并通过的一种个人退休账户。 Roth IRA 允许个人将税后收入的一部分放入此账户,满足一定条件下,其投资所得收益将享有免税待遇。Roth IRA 的好处有增值免税,免遗产税,没有年龄限制,不像传统IRA在70岁半以上就不能购买了。

Roth IRA有对收入的限制。但是,高收入人群可以通过先购买non-deductible IRA,之后转到Roth来绕过这个限制。

鉴于Roth IRA 的好处,建议大家用几年的时间把手中的税前退休基金分批转成Roth。12月31日是截至日,直到第二年的10月15日可以更改。

529州内教育基金

放入529州内教育基金可以减州税,但各州的差别很大。从税务角度,529虽然费用低,但是限额较低,收益一般,灵活性差,因此不用作为优先考虑。

 

留学生的1040NR

在校持F1签证的学生,前五年有5,000美金的税务treaty,不用付社保和医保税,并且拿奖学金、给老板做事、或者出去工作的会议费可以用2106expense这一项减税。

税号

报税时需要的美国缴税识辨号,就是社会安全号。本来是社会保障的号,但是一号多用,是一个人的信用记录。因为报税也用这个号,所以也叫税号。

报税时,有社会安全号的用社会安全号;没有的,例如父母短期居住,可以申请ITIN,当税号用。

 

(图文源自网络,版权归原创者所有)

美国房产投资须知

美国房产投资须知

作者:陈龙

2013年,除了一线城市房价创新高,也是国人海外购房前所未有的“出海年”。

绿地集团以50亿美元购得美国纽约布鲁克林的大西洋广场项目,复星国际以总价格7.25亿美元购得纽约的第一大通曼哈顿广场,SOHO与巴西财团联手以7亿美元购买了美国纽约通用大楼40%的股权,中国平安以24亿人民币买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼。2013年12月,万科亦表示将进军曼哈顿的摩天大楼。

中国企业在欧美大都市的购房狂潮的背后,是中国高净值人群的移民潮。

根据中国财富研究机构胡润的研究,64%的中国百万富翁已经移民或正在准备带着他们的财富移民,而有三分之一的中国超级富豪(亿万富翁)已经移民。如果假设这个高净值人群把5%的可投资产投资在海外房地产,将产生上万亿的需求,还不包括其他的配套服务。这种需求,加上人民币升值的预期,以及国内房地产的限制和风险,构成了海外扩张的主要原因。

熟悉历史的人会不由自主地想到80年代末的日本。那时的日本正在经历长期的地产和股票市场的牛市。很多大企业成立了理财部,经营地产和股票投资,其盈利甚至超过了主营业务。日本大东京的地价据说可以买下整个美国。日本的企业和富人,在经历了房市的大牛市和日元的升值后,把目光投向海外,而投资的一个主要标的就是美国的房地产。其标志性事件是1989年三菱地产用13.7亿美元买下了纽约曼哈顿的一个地标建筑,洛克菲勒中心。无独有偶,20多年后的今天,根据胡润报告,中国海外购房的第一目标仍然是美国;曼哈顿的地标建筑频频被国人拿下。中国人已经成为仅次于加拿大的在美国最大的海外购房团体。

做为投资者,很关心的几个问题会是,美国现在的房价贵吗?美国房市的主要规律是什么?现在在美国购房,会有多高的回报率?

美国的房价历史和规律

根据美国最权威的凯西·席勒房价指数(席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者),从1890年到2013年的123年中,有28年是下跌的(占23%),95年是上涨的(占77%)。其中跌得最深的是2008年,即金融危机最糟糕的一年,跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次,第一次是1929-1933年的大萧条时代,累积跌幅达26%;第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机,累积跌幅达33%。

那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快?在过去的123年中,美国房价平均内生(几何)增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的?在同样的123年中,美国CPI通胀率为2.82%。如图一,美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的,此言不虚。在扣除通胀率后,房价就基本不涨了。

图一:美国123年扣除通胀后的房价历史

 

资料来源:美国劳动力统计局,威斯康辛大学

如果我们看10年的累积涨幅,美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段,分别是在1938-1954之间,1969-1986之间,和1995-2007之间。

1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求,这5年的年均涨幅为17%,扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%;其余年份的平均涨幅只有2%,扣除通胀后是负增长。

1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间,平均年增长为11%,但扣除通胀后年增长只有2%;其余年份的平均增长率为5%,扣除通胀率后为负增长。

1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间,年平均涨幅为11%,扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫,房价从2006年开始下跌,引发次贷危机,到2011年,美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。

总结一下,美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动,90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成,即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说,美国房价的涨幅基本是美国通胀率。

美国房价会涨多快?

图一表现出美国房市的两个规律。第一,美国房价的长期增长率为3.07%,略高于美国通胀率。第二,如果房价变动偏离这条轴线,无论太高或太低,其后的趋势可以预测,即会回到这条轴线。

这条轴线也告诉我们,截止到2013年,美国的房价在经历了2006-2011的下跌,和2012-13的上涨后,已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均(3%)。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升,以及美国经济回暖;这两个因素对房价的影响是相反的。

除了看通胀调整后的房价,另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求(而非投资价值),相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。

如图二所示,在1960年第一季度到2013年第一季度之间,美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫,表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%,下降比率达38%。

图二

数据来源:美国劳动力统计局,威斯康辛大学

如果房租对房价比率远远低于历史平均水平,就像一只市盈率很高的股票,要么相对于房价来说房租太低,意味着房租会上涨得很快,要么相对于房租来说房价太高,意味着房价会下跌,或者房租涨房价不涨。

那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢?2007年,美国三位经济学家(Davisa, Lehnertb,和Martinb)发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。文章的摘要,现在读起来让人凛然心惊,这样写道:“根据美国1960年以来数据我们构建了房租对房价比率的时间序列。我们发现在1960到1995年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间,但是1995年后很快下降。到2006年末,房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均,房价可能会下降很多。”

后来的故事,如图二所示,是房租对房价比率的大幅度上升,接近历史平均。这个调整是通过房价的下降来完成的,包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。

个别城市的房价历史

那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢?现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。

图三

图 3.1 纽约实际房价

 

图 3.2 波士顿实际房价与通胀率

 

数据来源:美国劳动力统计局,威斯康辛大学

图三表现了四个美国一线城市:纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱,那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99元;换句话说,纽约过去25年的房价增长率非常准确,正好是美国通胀率;其间经历了90年代房价大幅度下滑,包括三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产,以3.08亿美元的价格,加上8亿美元的债务,卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人;纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨,到2006年达到顶点的1.5元,到2013年跌回0.99元,完成了25年的轮回。

类似的,如果在1988年初把波士顿的房价折成1元,那么到2013年涨到1.08元,相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长,其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元,那么到2013年涨到1.12元,相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长;如果在1988年初把旧金山的房价折成1元,那么到2013年涨到1.29元,相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的,一个重要原因是硅谷造富的驱动。

图 3.3 洛杉矶实际房价与通胀率

 

图 3.4 旧金山实际房价与通胀率

 

结语

作为结语,我希望读者能够记住这样几个规律。

美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%,略高于美国的通胀率(2.8%)。如果涨幅远高于通胀率,后面就会没有增长,或下跌。

这个规律是如此的精准,以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均,而且适用于一线城市。到2013年,美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均,并不是便宜货,意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高,是否能达到分散投资的目的,见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。

图解海外买房

 

海外购房买地指南

来源:Enjoy雅趣

外媒称,在全球房地产市场上,中国最忙了。差不多每隔一周就有中国人在国外房地产上花了多少钱的消息。就拿前不久刚结束的北京秋季房交会来说,海外项目成为绝对主角,占到参展企业的半壁江山,来自美国、加拿大、澳大利亚、塞浦路斯等30多个国家的开发商瞄准了中国人的钱包。

其实,到海外购房买地是个老掉牙的故事。二十世纪七八十年代,这个故事的主人翁是日本人;而十年后,故事的主人翁换成了中国香港人。在香港回归前,一些港人纷纷到国外去置业。又一个十年后,从2007年起,故事的主人翁换成了中国内地人。传统农耕文化根深蒂固的中国人,似乎对房子土地有着浓厚的情结。

不过,购买房产毕竟是一项数额巨大的投资,买家在出手之前还是有不少需要用心准备的“功课”的。不同国家的法律制度、税收制度都不相同,对于非本国购房者也会有不同的规定,在出手之前,务必要了解清楚相关的法律及税收规定。此外,除了购买与持有房产的成本之外,也要仔细考察房产的升值空间、出租率及租金回报。在房屋交易的过程中,也有许多需要注意的事项,各个国家也各有不同,需要具体了解。

传统移民国家美加澳

美而弥坚

美国、加拿大与澳大利亚一直是最受中国投资者欢迎的海外房产投资目的地。它们拥有表现强劲的经济、完善的福利、优美的环境、发达的人文科学等,所有这一切都使得人们趋之若鹜,希望在这些“新大陆”上筑造一个自己的家。

通过购买房产移民美国是越来越难了,但美国始终是中国人海外置业的优选地,因为美国房产具有长期投资价值,而目前处于低位的房价、宽松的贷款条件以及有优势的汇率更是极佳的投资机会。

从1926到1996的70 年间,美国房产市场年均涨幅为11%。1996~2006年间,达到15%以上。全美20个都市圈的综合房价在2006年7月达到顶峰,此后在金融危机中遭遇了暴跌,许多城市的房产价格下跌了20%~40%。

而且自2013年开始,银行已经放松首付、债务收入比、信用评分要求等。目前外国公民在美国购买房产也可以获得最多40%~50%的贷款。与此同时,美国的贷款利率在4.6%左右的低位,相比国内的房贷利率颇具优势,此外人民币还处于升值过程,换汇贷款也十分有利。

在租赁市场上,美国地产的租金、吸纳率、需求量尚在恢复中,地产投资的租金收入、资产转让的回报率及增长率都非常可观。位于100个大都会区的房产,每月典型的租金是1100美元,预计未来几年租金不会下降。美国全国房地产经纪人协会预计今年和明年,美国各大城市的租金增长大约是4.5%。中国买家今年在美国置业上花的钱会达到82亿美元。

与美国相邻的加拿大虽然纬度偏高,却有多个城市被评为全球最适宜人居住的城市,如温哥华、渥太华、多伦多等。经济基本面的稳健和国家综合实力的优越使加国的房产具有长期的吸引力。

不过,促使近年来加国房产市场空前活跃的主要原因是加国关于房地产投资的政策优惠不断——不仅贷款利率比其他欧美国家要低,还非常鼓励外籍人士在本国进行房屋买卖、租赁等活动。

一般而言,非本国人购房能够从银行获得最高60%~65%的贷款;贷款利息低于中国国内,因此很多在加拿大买房的中国投资者都会选择银行贷款,首付多在50%左右,贷款成本和首付压力都比国内要小。

与加拿大一样,澳大利亚也有多个城市位居世界最适合居住的前十位城市之列,其中包括五个大陆首府及州府城市。房地产是澳大利亚的支柱产业,也是投资回报率最高的行业,市场规模非常庞大,在近百年历史的发展中已经非常成熟。根据过去40年的房产交易记录,澳大利亚的房地产业保持了稳步快速增长的态势,楼价平均每7年至10年增长一倍。因此,澳洲的房产也颇受国内投资者青睐。

与加拿大类似,海外人士在澳洲买房可以与本国公民一样享受一系列的优惠政策。首先,海外人士在澳洲也可以贷款买房,并且贷款额度可以达到80%,且没有套数限制。首付资金有银行监管,买家万无一失,无烂尾楼的风险。另外,如果投资人在澳洲拥有了房产,可以随时按照当时市场价增加贷款,在不出售房屋的情况下将房屋升值部分提现,使自己具备再次投资的条件。其次,新南威尔士政府还有针对于楼花项目的全免或部分减免印花税政策,能够帮投资者节省大量金钱。

目前,澳洲房产的空置率在2%以下。在如此低的空置率的情况下,投资者会收到相当于房价总额5%~8%的年租金收益。这些收益最大程度降低了现金支出。只要选择了投资价值高的房产,前两三年租金会与贷款利息+物业费+水电费等基本持平。随着租金增长3~4年后会逐渐超过利息、物业费等成为一笔收入。

欧洲大陆

买房送移民

欧洲一直以来都是移民的热门目的地之一。在欧债危机持续发酵的当下,欧洲为提振经济、拉动增长,大开移民之门,这对有意赴海外投资的中国人来说,可谓一大福音。近年来,美加澳等传统移民大国不断缩紧移民政策、提高移民门槛,欧洲非热门移民国凭借要求简单、门槛低、成功率高、审批速度快等突出优势,逐渐成为投资者的“新宠”。目前塞浦路斯、葡萄牙、希腊、西班牙等国已陆续推出买房移民、“买房送居留”政策。在这些国家中,只要购买当地房产超过一定金额,就可以申请永久居住,最后移民。

大多数中高产阶层都因为子女教育、生意拓展等原因而选择移民。塞浦路斯有着得天独厚的优势——悠久的历史文化,社会治安稳定,犯罪率低,食品健康卫生,人均寿命长,社会福利丰厚,生活舒适,教育体制健全,税率欧洲最低。塞浦路斯移民局非常重视移民产业,连年优化移民政策,也是首个出台买房送移民政策的欧盟国家。

葡萄牙是紧随塞浦路斯之后第二个推出买房送移民政策的欧盟国家。它具有优越的地理位置,紧临大西洋和地中海出海口,环境、气候宜人,旅游、度假房地产资源丰富,拥有大批质优价廉的中、高端房地产项目。受欧债危机的影响,市场价格目前处于极低的价位,而从欧盟的经济发展和葡萄牙的复苏角度分析,处于黄金海岸的大批优质旅游、度假房地产项目拥有巨大的升值空间。

今年4月,希腊也推出了买房送移民的政策。浪漫的爱琴海、纯净的小白屋、经典的希腊神话,还有悠长的历史文化和奥林匹克精神,所有这一切,似乎随着移民政策的打开变得前所未有地真切。专家指出,这一措施将吸引中国、俄罗斯和海湾国家的投资者,对有意长期在欧洲居住的人士有较大吸引力。其实,房地产是希腊重要的经济部门之一,借助于成熟的旅游产业,希腊地产在国际上知名度极高,投资吸引力巨大,对中国投资者而言是又一投资商机。

与希腊类似,西班牙也是一个拥有悠久历史与优秀公共服务和优质生活质量的欧洲国家,不仅有地中海的地理优势,还有杰出质量的私人和公立教育系统。2010年至今,受到欧债危机的影响,西班牙地产行业受到重创,西班牙房价比5年前平均下跌35.3%,房地产市场的调整基本已达到底部。尽管还未从经济危机的泥潭中彻底走出来,作为申根国家之一的西班牙仍然有着投资房产的吸引力。加之今年6月西班牙政府正式出台的“买房送居留权”政策,投资西班牙房产的理由似乎更为充足了一些。

总的来说,买房移民显然比花费千万元买国籍的移民方式要吸引人,然而,欧洲作为投资者的“新宠”,各成员国之间的移民政策、移民门槛等却大相径庭。投资者在购买房产时需要仔细辨别。

亚洲国家

生气勃勃的新兴市场

20世纪90年代,亚洲四小龙的飞速发展使亚洲的经济实力为全球所瞩目。现在,尽管已经不再是飞速发展的黄金时期,但是新加坡与韩国仍然是经济坚挺的国家。相比于欧洲诸国的疲弱,新加坡与韩国可谓“虎虎生风”。同时,它们都与中国在文化上有着千丝万缕的联系,地理距离也更近,相比于美加澳等国更有亲和力与亲近感。

新加坡历来以宜居的生活环境、成熟的基础设施、优越的教育资源、稳定的政治经济体系等闻名于世。而由于语言的便利条件,再加上新加坡房地产市场泡沫小、增幅稳定、贷款利率低及租金回报普遍高于月供等优点,使其更成为国内成功人士海外置业、投资移民的热门目的地。

税费方面,新加坡没有遗产税,海外资产也不额外征税,亦无资本利得税,可以说是相当便利。在具体购置房屋时,新加坡既不限制外国人拥有公寓,亦无货币管制,符合条件的还可申请最高70%的购房贷款,利率也较为低廉(低于2%)。

不过,如果有移民的打算,仅仅买房是不够的,逐步抬高的准入门槛使得新加坡移民早已不单单是钱的问题。目前,除了至少投资250万元新加坡元在新加坡政府批准投资的基金5年时间外,申请人还必须满足有3年创业经历的企业股东身份、持股比例30%以上、公司年营业额等值5000万元人民币以上(按行业)等条件。

同为亚洲国家,韩国在移民方面的条件就要宽松得多。韩国济州岛是闻名世界的生态旅游地,但是岛上没有工业,经济发展疲软。为了改变这个状况,韩国政府推出了优惠的移民政策。从2010年2月起,外国人只要在济州岛的度假村、酒店等“以休养为目的的居住设施”投资5亿韩元(约合270万元人民币)以上,就可以先获得济州岛生活5年的资格,5年后将给予韩国永久居住权,并与韩国国民享有同样的教育和医疗保险。

这一政策实施之后,中国人购房热情大增。相关数据显示,截至今年第一季度,中国人拥有的韩国土地面积达到了570.1万平方米,远超欧美业主在韩国的持有量。值得注意的是,并不是所有的济州岛房产都能和移民挂钩,附送移民的项目必须是济州岛政府审批过的。此外,济州岛房地产政策和中国不同,购买的房产虽然是永久产权,但购买时需要一次性支付房产总额6%的取得税、印花税等税费。

另外,每年还要缴纳0.2%的房产税以及高额的物业管理费。韩国政府还明确规定,外国人购买的韩国地产五年内最长的出租期限只有六个月。同时,五年内出售的话,将征收35%~60%的转让收益为交易税费。不仅如此,持有多套房产的人出售房产,转让税费更是高得令人咋舌。

不过,如果作为长期投资,并且不仅仅以移民为目的,韩国房产仍有其可取之处,济州岛之外仍有不少地方值得一看。近几年来,韩国政府为了控制房地产热潮而制定了各种限制政策,使房地产突然冷却下来,房价也开始下跌。据韩国国民银行最新公布的数据显示,今年7月韩国房价同比下降0.72%,为连续14个月下跌,首尔的公寓交易量更是环比大跌80%。但是韩国经济发展势头良好,调控政策不会一直持续,此时逢低介入并且长期持有的话,未来的升值空间非常值得期待。

附文:投资海外房产要这样思考

来源:新财富

许多海外华人表示看不懂国内房地产市场,天价豪宅社区竟建在农民房旁。相比中国买家喜欢买高尔夫球场旁的别墅,老外却因怕受杀虫剂的毒害不敢买高尔夫球场旁的独立屋。由此引申,有意在海外购买房产的投资者要谨记一个原则,务必抛弃过去赖以成功的经验,重新学习适用于国际市场的房地产投资思维。

海外市场不适合中国式炒家

投资海外房产需要认清的第一个事实是,海外市场并不适合中国式炒家的生存。一方面,海外市场上一般房价变化较为平稳,还未遭遇过类似中国市场的暴涨。另一方面,也是更为重要的,中外对房子的认知有很大差别。

美国52%的首次购房者年龄为31岁,超过一半美国人选择在工作10年、婚后5年才买入第一套房,未有负担能力时大多选择租房或和父母同住。可见,多数外国年轻人考虑买房的根本在于量入为出。与他们普遍认为房子首先是供使用的耐用商品不同,对中国人来说,房子则是对抗货币贬值和通胀的保值工具。动机的盲目导致中国房价涨到个人收入的20-30倍,明显高于国际4-6倍的合理区间(4-6年收入可买一套房)。

中国投资人依靠租金收回成本要近30年,年租金收入是房价的2-3%,而在美国一般物业的租售比(年租金与年房价比)在5-12%之间不等。在这种情况下,如果不依靠良好的租金回报,单纯靠物业增值,中国买家买房后马上卖掉的“炒房”举动在扣掉相关税费后,在海外市场难有回报可言(法拍屋投资等不良资产投资模式除外)。

策略的选择决定投资回报

如同鱼与熊掌不可兼得,是自住,还是投资,这是海外投资买房从一开始就必须明确的问题。

在中国,房产投资的通常策略是在低位时买入,升值后再卖掉。但海外成熟市场职业投资人把房产作为长期投资工具,现金流沉淀一方面需要时间,另一方面也需要银行按揭杠杆帮助产生高的本金回报。以投资为目的的物业,投资人优先考虑的一定是提高租售比,而出价则是根据回报率来计算的。如一房产还贷前现金收入是每年2万美元,那么按照10%投资回报率要求,投资人能承受的房价是20万美元。

如投资人在买房时掺杂个人喜好,租金回报则往往很难实现最大化。这一点与中国市场的情况类似,通常居住面积大、居住环境好的高价位房,租客反而少,这就导致了租售比大为降低。在中国一线城市,豪宅的租售比在2%以下。

投资类别左右投资回报

房地产投资分商业和住宅两类,二者差异巨大,在海外跨领域投资的投资人较少。

商业地产包括购物中心、办公楼,租约一般10年、15年较常见,租客多为公司和政府。大型商业房产市场操作十分透明和专业,回报率差别不大。除去贷款费用未计算增值的净回报约为9-11%。住宅地产包括独栋独立屋、联排独立屋(即“别墅”)及四个单元以下单元楼。还有一种则是供投资的公寓楼,这种物业的单元均价低,无论是布局的设计还是功能面积的布局都是为了实现现金流的优化。银行也愿意给投资者贷款。

在房价上涨较快,房价高、租金低的地区,公寓楼出现的较少,因为每个独立产权的单元都能卖出很好的价钱,开发商宁可出售分割的联排独立屋或分割的公寓获利。因此,越是具有商业地产性质的物业,其价值的提升对租金收入的依赖越重。

现金流为王而非升值为王

投资房产有两类回报,一是现金回报,二是保值升值。

中国的房市特殊,全球罕见。过去10年,史无前例的货币泛滥使物业升值成为中国投资人的主流创富模式。房价上涨的同时,房租却未能同步跟上,导致国内住宅物业的出租回报未能达银行按揭贷款利息的一半。因此,中国投资人如果不依靠房产升值基本都是要亏钱的。

美、加、澳等地的情况则完全不同。这些市场健全成熟,租赁活跃,且空置率低,现金回报是衡量物业的价值准绳,这在商业地产上尤为突出。国外好的房产投资机会,通常都是“以房养房”,即扣除所有开销和银行按揭能带来净的现金回报,而贷款部分的权益能够带来的租金收益可明显跑赢银行按揭利息,最终令投资人的本金回报率提升。因此,在海外市场上,房产价值和租金紧密相关,是否投资房产通过分析现金回报率来决定,而不考虑难以掌握的升值。

充分利用时间杠杆

海外与中国房地产租赁市场最大的不同在于,海外物业出租率高、空置率低。经营性租赁物业的规模巨大,回报率比中国高得多(加拿大除外)。美国的租售比一般在6%-10%左右,最高能达到10%-15%,豪宅租售比则为4%左右。虽然澳大利亚的房价近几年已经有一定程度的升值,但得益于高达97%-98%的出租率,其物业的租售比大约也在5%。

一般来说,房屋的租金与价格并没有一定的相关性。以美国为例,各城市间居民购买力与消费水平落差不大,同等状况的物业在不同城市的租金因此也并没有太明显的区别,但售价之间的差距则非常之大。所以,如果购房的主要目的并非自住,在选择租赁的市场时,就应更多考虑房价便宜的地方,最好避开一线城市或昂贵地段,房子多接近工作区而不是大宅林立的市郊。

一旦成功购得租金稳定的物业,业主可选择多种退出途径。例如,持有物业收取租金或卖给其他投资者。而独立屋业主可选择将房屋卖给投资者或自住客。在房地产周期的某些阶段,相对感性的自住客往往比投资者更愿意付高价,因此,独立屋在购买热情高涨的市场有时能升值套现。

物业管理和持有成本影响回报

持有物业后要考虑后续维护,日常管理牵涉到的矛盾多种多样。而必要的税费和额外的支出,都会左右在海外购置物业的回报水平。其中,税费就是相当复杂的一项,并且会导致持有成本大幅增加。因此,投资人在决定下手前,一定要研究各国的房产税,清晰掌握交易税费,衡量税费成本是否可承担。

以美国为例,一笔房产交易,买卖双方各自需要向经纪人支付相当于成交价3%的佣金(这里有误:住宅物业佣金一般是4-6%,买卖双方经纪人平分,通常由卖方承担),加上各种针对打击炒卖的税费,持有物业1年以下即出售,要交纳高达40%的联邦和州收益税,超过1年则交25%。如自住物业持有2年以上,在一定的限制条件下,个人和夫妻自住物业出售收益分别在25万和50万美元以下,则可免收投资收益所得税。个人和夫妻年收入分别在20万和25万美元以上者,则所有投资收益需额外征3.8%的税。

此外,业主每年还需缴纳相当于物业评估价的1-2%作为房产税。因此,如果物业不自住肯定是要出租的,否则无法弥补持有成本。一般月租金达房价的1%才能实现满意的现金流,而投资者一般要求的年回报率在9-11%的区间。且外国公民在美国投资房地产时,可能需缴纳某些美国税项,如所得税、预扣税、赠予税以及(或者)遗产税。如事先未经税务筹划,还可能面临预扣税,需要预扣相当于房产交易总额10%的税费。

不仅如此,在海外许多地方,房客利益受到充分保护,如房主有义务必须提供可居住住房,合乎当地卫生标准,冬天供暖充足等。即使出现了房客不交租的情况,也只能经法律程序将其驱逐,此时若不熟悉当地法律则花费巨大,搞不好房主自己还可能沦为被告。

另一笔可能产生的费用是社区管理费,业主有时会被业主委员会要求缴纳大额维修基金,用于整个居住社区的建设,数额大时可达数万美元。

地域差异巨大,不可一概而论

海外市场投资选择众多,地域投资环境差异大,今后走势基于该地域供求关系变化。因此,同类别的物业在不同地域差异巨大。在投资前要对当地情况、房价走势、政府城市规划政策等深入了解。还要关注国际变化、汇率变化。特别是房价走势,尽量选择在经济蓬勃、房地产上升前期购买。

同时,投资人还应关注政府的投资倾斜区域。政府用的是纳税人的钱,银行也不会亏社保基金的钱,跟着它们走,就会一路走好。政府在哪里建住房、医院、学校,投资人就应该投资到哪里。

以下详解二手房购买标准手续,以供参考:

在美国,决定购买房产后,买方多会聘用房产经纪人处理包括法律在内的大多数事务,如果不聘请房产经纪,则相关事宜通常会由律师代劳。整个购房手续通常会按以下步骤进行。

初签合同报价

买家经纪人会先代买方起草报价书。这是有法律约束力的文件,除条件不能获卖方接受或前提条件不满足(如验收不合格等)外,不得撤回。

报价通常是买方希望支付的金额。通常价格比房产主所报售价低3-5%,但也是因地而异的。如买方决定在某些高端房产需求旺盛的地区买房,也许就不得不按全价购买或者加价。在房价非常低的地方,买方经纪人要帮买方快速运作,投竞标价。

买方在初签合同报价上签字后,经纪人将其提交给卖方经纪人或房主(如房主没通过经纪人出售,买方可通过经纪人直接和房主联系)。初签报价通常会在24-48小时内得到答复。

回签

初签报价通常会被拒绝,除非卖方希望尽快卖掉,且认为价格已达到其预期。通常买方的经纪人会收到卖方的回签。届时,他们会提交另一个价格,往往比买方的报价稍高但低于卖家的初始报价。这时买方可接受新报价或回签另一报价,这价格通常高于买方第一报价而低于房主的回签报价。

来回讨价还价虽然很重要,但也可能让买方失去最佳买入机会:如有其他人参与竞购,房主就可能拒绝买方报价,或不接受任何人的报价。有时,房主认为买方报价太低,浪费了他的时间而直接拒绝买方以后任何报价。因此,买方考虑报价时一定要和买方经纪人商讨并尽量采纳他们的专业建议。

销售合同

一旦买方和卖方就房产价格达成一致意见,双方经纪人就要起草正式销售协议。买方的房产经纪人会为买方准备好一切相关文件,买方只需核实文件的内容并签名即可。此时的销售合同生效,对买卖双方都具有法律约束力。一旦双方签署了销售合同,卖方就不得再接受任何其他报价,除非买方没有满足销售合同的任何条款。

买方必须同意卖方要求的付款日期;卖方则要确保房产质量和交房日期,并要通过买方安排的验房程序(费用由买主承担)。买卖双方都有权不执行任何与合同条款不符的安排。

由购房产生的费用

由购房产生的费用源于房子本身以及其他因素,由购房产生的一揽子结算费用必须以被称为“贷款机构诚实费用估算”的形式为买方阐明,由抵押贷款放贷机构提供。时间是在买方获得贷款批准之前。因此买方应当在签订销售合同支付之前就知道其所需费用。

纳税

聘用专业人员帮买方纳税很重要。虽在买房时不必支付,但每年10月和2月是纳房产税的季节,每个州的房产税要求各异。

完成购房

一旦签署了正式销售合同,银行将履行房屋估价、房产权调查、确保所有法律文件完整的程序。在将资金转拨到卖家账户前,买家需要会见银行并签署贷款合同。按法律要求贷款银行职员会与买方共同审阅每一页合同,解释其内容并回答买方疑问。如有不清楚的地方,或提供内容不正确,买方可拒绝签署文件。

 

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美国房产过户问题

美国房产过户问题

美国房产过户是个大学问,买主有权选择过户律师,保证买主得到合法产权。如果你不知道找谁,经纪人会向你推荐。律师在过户前会检查产权史(Title Search),查明卖主确实拥有产权。最长要查40到60年的历史,各个州有自己的规定。如果查出问题,要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务(Lien),比如拖欠税金(RealEstate Tax Lien),贷款(MortgageLien),装修费(Mechanic’s Lien)等。这些债务会跟着房子走,所以在过户前一定要卖主把它们清除掉。如果没有问题,过户后律师会到当地土地管理局(Department of Land Record)把房契登记在买主名下。为了防止意外,贷款银行还会要求买主为贷款银行买产权保险(Title Insurance Lender’s Coverage)。屋主自己的产权保险(Owner’s Coverage),买主有权决定买或不买。

美国房产过户前准备

过户前一个星期,买主须落实房屋贷款。如果房贷利率还没锁定(Lock),要马上锁定,以免过户时来不及办理。还要根据过户公司给的过户费清单(HUD-1)草稿,把过户费准备好,并通知银行什麽时候要多少钱。

过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理帐单(Repair Invoice)。一般修理应有90天的保修期,修理帐单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子重新检查一遍(Final Walk Through)。除了看该修的东西都修好了,所有设备都正常运行,卖主应该留下的东西都在,还要记录水电气表的数位。如果发现没修好的东西,过户时一定要与卖主交涉。

在过户的前一天,过户公司会给一张精确的过户费清单,买主可根据清单上的过户费,到银行开现金支票(Casher Check)。现金支票可以开给买主自己,过户时在反面写上付给过户公司既可。过户时还要带一张私人支票,如果实际过户费超过现金支票数额,再开一张私人支票补齐。

美国房产过户费用有哪些?

过户费包括五个部分,与贷款有关的费用,贷款银行预收款,中间帐户预扣款,与产权有关的费用,以及过户税和产权登记税。各种费用加起来是房价的2%到4%,这还不包括首付部分。

与贷款有关的费用(Items Payable in Connectionwith Loan):

贷款银行预收款(Items Required by Lender tobe Paid in Advance)

预付一个月的贷款利息

贷款保险的总数大约1.5%

一年房屋保险

中间帐户预扣款(Reserves Deposited withLender)

预扣两个月的房屋保险费

预扣两个月贷款保险

预扣两到七个月的房地产税,取决於过户月份

与产权有关的费用(Title Charge)

过户律师费(Settlement Fee)

产权检查费(Title Search)

银行产权保险(Title Insurance Lender’sCoverage)

屋主产权保险(Owner’s Coverage)

公证等其他费用

政府登记税和过户税(Government Recording andTransfer Charges)

登记费(Recording Fee)

市/郡过户税/房产证印花税(City/CountyTax/Stamps)

州过户税(State Tax/Stamps)

州登记税(State Recordation Tax)

过户律师还会建议买主购买地界勘察图(Survey)。有人问为什麽每次卖房都要重花钱做地界勘察图,就用卖主的那张不是可以省钱吗。律师的回答是,重做可保证地界图的精确性和真实性,否则可能会有人钻空子给假图。简单的地界勘察图(House Location Drawing)是画有房子位置和地界的平面图,费用在$150到$300。复杂的还有三维房屋与地界定位(Boundary Survey),费用在$450到$2,000。做一张最简单的就可以了。

过户费清单还会有POC的字样,意思是在过户前付过了(Paid Outside of Closing),比如房屋检查费等等。白蚁检查费一般在过户时支付。房屋保险费可以事先付,也可以在过户时付。

美国房产过户时要带什么?

美国房产过户时要带有效证件,比如驾照或带照片的身份证。如果没有,绿卡或护照等也行。还要带银行开的现金支票和私人支票。一般过户要一个小时,主要的要做的就是签字付费等。过户律师先把过户费清单(Settlement Statement)过一遍,如无异议,则卖主和买主签字。签完字後,买主把支票交给过户律师,过户律师把所有签了字的档拿去复印,交给签字人一份。最後卖主把钥匙交给买主,房子就是买主的了。

 

 

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中国人如何在美国贷款买房

在美国购置房产的资金来源 – 中国人如何在美国贷款买房

 

既然看到在美国投资房地产有利可图,那就开始行动吧!

在美国多数人使用贷款购房, 这也适用于想在美国投资的中国人。

抵押贷款是最常用的贷款,用来购买房地产包括住宅,商业楼盘和其它楼堂馆所。

本文我们来探讨在中国人在美国购房可以选择的几种贷款方案。

当您在寻找放贷机构时,无论是选美国的还是在中国的,最重要的是要找那些专门提供国外置产贷款(特别是美国)的公司。 如果您没有这方面的精验,我们建议您提早和我们联系并向我们提供您的身份证明以及所需贷款数额,我们会为您推荐适合您的贷款机构并提供国际专家协助您完成整个贷款过程。

聘请一位专事国际买主业务的专业人员也是很重要的,因为每个地区的要求各不相同。比如,在加州是可行的而在纽约就不一定可行。区别也许很细微,但终究不一样。此外,如果从美国放贷机构贷款,所有抵押贷款代理必须是经其从事业务所在州批准的。因此您应当聘请该州有资质的,熟悉其所在市场外国买主的专业人员。

如果您从美国以外的放贷机构贷款,就须满足他们的要求。包括借款数目,按照房产价值相应的贷款额度,以及身份证件等方面的规定。

您所在居住国许多放贷机构多半愿意为您在美国购置房产投资。

下面是一些可以接洽的美国放贷机构,都有网址。每家都有其不同的给定条件,您必须遵从,以便获得通过他们贷款的资格。

美国国泰银行 http://www.cathaybank.com/index-Chinese.asp

美国华美银行 http://www.eastwestbank.com/chinese/index-c.asp

这只不过是诸多机构中的几个,给您参考。

与您现在银行的放贷机构以及您所在地区其它抵押贷款专职人员商洽总是可取的。因为您和他们已经有了工作关系,

通过美国放贷机构贷款

考虑从美国众多提供抵消贷款的放贷机构贷款。 作为外籍公民,大多数放贷机构都能给您提供贷款。通常您会听到外籍抵押贷款(Foreign National Mortgage) 这个词,这是用于来自另一个国家寻求美国抵押贷款,在美国购置房产的人。

切记,在美国买房不必是美国公民。

美国的借贷程序和其它国家差别很大,取决于您来自何处。与中国的程序大不相同。

最重要的是千万不要装作您知道某某事或某个专用词的含义。即使您精通英语,同一个词在房地产行业含义可能全然不同。

首先,要考虑贷款对房价的比例,也就是您通过抵押贷款借贷的款项的百分比。多数情况不高于住宅购买价的70%.

其次,您可能需要在美国银行开户并存款,存款额和存期没有要求。然而,这有助于在抵押贷款放贷机构处建立个人身份证明。可以选择就近的美国银行开户以获取资格。

 

如果您不符合下列要求,就需要多支付首付:

-如果您没有在美国工作的历史,信贷历史,绿卡或社会安全卡

-如果您没有任何信贷报告的证明文件

-如果您没有任何收入证明文件

-如果您没有原籍国颁发的护照

-如果您没有资产证明文件

贷款首付因个人资产总额和信用度而异

 

贷款类型

首先要考虑的事情之一是选择购房贷款的类型。

第一个有明显区别的选择是利率:可调利率贷款和固定利率贷款

可调利率贷款系指购房贷款利率随国家基准借贷利率浮动而上调或下调的贷款。这类贷款通常在一段时期内利率固定不变。这段时间到期后,放贷机构可按照国家银行利率浮动而上调或下调利率。美联储决定利率浮动与否,而每个独立抵押贷款放贷机构有权决定调整时间。届时,利率可以按整个百分点调,也可以多调点或少调点。

关于美联储利率调整细节,请访问其网站:http://www.federalreserve.gov/

固定利率抵押贷款系指整个贷款期间利率固定不变的抵押贷款。贷款起始利率在整个贷款期保持不变。

对于长期贷款和那些在整个贷款期愿意享受同一利率的贷款人来说固定利率贷款是一个不错的选择。如果您只想短期占用抵押贷款,您可以选择初始利率较低而利率可调的贷款。然而对于长期而言,这可能更贵了。

其次要考虑的是您选择的抵押贷款的期限。期限是指您将占用这笔抵押贷款的时间长短。

在美国,期限范围很宽。最常见的是30年。其它有5年,7年,10年,15年,20年不等。最近有选择40年的。

对您来说最重要的事情之一是考虑正确的贷款期限。贷款占用的期限越长,要付的利息就越多。相反,期限越短,贷款月供就越高。

 

美国美家房屋销售讯息的房贷计算器可以按照利率和您选择的期限以及首付数目帮您计算贷款成本。

各公司抵押贷款首付差异很大。在接洽放贷机构时,要搞清楚首付金额。大多数情况外国投资者须支付住宅售价30% 以上的首付以保证贷款。也有要求比例低得多的贷款公司。

获取预先合格

在接洽美国抵押贷款放贷机构时,一定要和受过外国抵押贷款培训的职员商谈。当您和美国不同银行的抵押贷款职员接洽时,搞清楚适用于外国人的利率,资格要求和规定。要和多家放贷机构商谈以选定能为您提供您需要的贷款的最佳利率的银行。

一旦找到了最好的放贷机构,下步就是获得申请贷款的预先资格。这是在贷款程序开始之前,也就是在和他们首次接洽之后的第一步。经纪人会要求您提供您的个人信息,包括收入和债务。他们将按照其出贷标准(各家不同)决定您能承受的贷款额。

预先合格审核有助于搞清您是否有资格贷款,以及您有资格贷多少。这个步骤同时也帮您了解放贷机构是否愿意给您提供贷款。

关于您的抵押贷款要求,一定要对放贷机构诚实,包括您计划如何使用房产。如果您不诚实,即使贷款通过了,放贷机构会坚持当时就付全款,或者他们通过法拍屋收走房产。

 

贷款资格审核以及获得抵押贷款

一旦抵押贷款职员认可您的资格,下一步是审核。放贷机构需要审核:

  • 您有没有能力支付月供,偿还抵押贷款(审核您提供的收入报告)
  • 您能否证明您的身份(通过护照和其它身份证明材料)
  • 您有资产总额
  • 您能提供您的信誉记录(或您本国的等同物)

只要他们通过这个程序,认为您有资格申请贷款,他们就会审查您想要购买的房产,必须与贷款的额度等值。

这是通过房产鉴定完成的,由抵押贷款公司的持证评估员前往房产现场鉴定,然后制定房产价格评估报告。这项评估是按房产的性能,状况以及该地区最近售出房屋的价格为基础制定的。必须相当或高于贷款的金额才有资格申请抵押贷款。

一旦鉴定完成,下一步是审查房产产权状况,由抵押贷款公司替您完成。确保该房产所有历史清晰,确保您购买该房产是完全可接受的(系房产产权状况调查)。

担保人(属于抵押贷款公司)拿到贷款文件后,需要几天时间批准。一旦批准,您就要会见抵押贷款公司的职员或放贷机构授权的签署文件和合同的代理人。

在此过程中,会向您解释整个贷款内容,您可通读文件。这个过程必须在美国或美国使馆进行。在签署文件时,要由公证人员验证您的身份。

这时,需要结清成交一揽子费用,包括鉴定,信用报告,必要的法律事物以及支付抵押贷款职员等一切费用。每项都有明确说明。放贷机构职员会在贷款获批时为您详细解释。

完成整个抵押贷款步骤概述

如果您准备贷款买房,下边是运作步

 

  • 比较能为您提供贷款的放贷(国内和美国都应考虑
  • 比较利率和期限后确定能为您提供最适于您承受力的放贷机构
  • 获得接受您的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格
  • 按放贷机构指示提供所有有关收入,身份和其它要求的信息进行审核
  • 抵押贷款公司进行房产评估以确定价值
  • 与抵押贷款职员成交贷款
  • 结算贷款成交一揽子费用机构

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