中国购房VS美国购房

一、城市与乡村的定义

在中国人们生活的环境,城市和乡村是截然不同的,城市是一个相对商业集中的地方,所有的机构都在其中,无论你要购物、吃饭、工作、娱乐,甚至看病,都必须进城,人们居住在城里,局限在一个相对狭小的空间,造成了很多不便。但人们还是意守在城里,不愿出城,因为一旦远离城市,就更加不方便,衣食住行都比不上城里。

所以在美国,不管是在纽约还是在洛杉矶,没有绝对的城市和乡村的区别,只有城中心有一个很小的相对集中的地方,其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域,每一个区域都有自己自成体系一套系统,商店、饭馆、医院、学校,为居住在该区域的人提供了很大方便。人们不需要做什么事都涌到市中心去,在自己所居住的区域里都可以办到。

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二、房地产制度健全程度不同

中国的房地产事业近几年刚刚起步,还不够完善。无论是中介制度还是买卖过程,都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变幻莫测,让人无所适从。整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。

在美国的买卖房屋里面,有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程,这里面有估价公司,房屋检查,公证公司,银行、以及经纪人制度,产权保险公司等等,每一个 机构都在买卖过程中发挥自己的功能,保证房屋买卖的公平和合理,也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美,没有瑕疵。使房地产行业能够公平、透明,健全。

三、产权的不同

在中国的住宅产权是七十年期限,一般商业房产期限只有五十年。而且中国的房屋买卖是都不包含土地所有权的。美国是私有财产制,房屋的买卖包括土地,就是说,你买房的同时也买下了盖房子的那块地(主要针对独栋别墅而言)。另外,美国的产权式hi永久性的。

四、房产税不同

目前,在中国有30%以上的空置房屋,主要是因为人们把买房当成是投机,购房后不是入住或出租,而是空置等待房地产市场短期内爆涨,所以大部分投资 房都是空置的。中国为了抑制房屋的空置率,也开始在几个大城市试验征收房产税,但房产税率只有0.5%左右,不能起到预期抑制炒房的作用。

在美国,只要你拥有房子,你就要交纳房地产税,美国通常为1-3%。各州都有自己不同的标准。所以你买了房子以后,每年都要交房地产税,变成你拥有财产的持有成本,这也使得美国房屋的空置率降低,相对抑制了投机者的炒房行为。

五、 房源系统不同

在美国和中国的房地产市场里面,有一个根本上的差异,就是他们的房源系统。

在中国,没有一个统一的房源,各家房地产公司,只卖自己卖的房子,或者与少部分关系好的同业交换房源,但范围大多很小,局限性很大。

美国有一个房源共享系统MLS,每一个经纪人都把房源信息,传输到这个系统上,所有上市的房子在这个系统中都非常透明,一目了然。我可以带着我的客人找到他满意的房子,而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样,可以带着他们的客人来买我卖的房子。彼此互利互惠,藏污纳垢的事相对减少。整个房地产市场因此而蓬勃。

六、 支付佣金方式不同

在中国,不管是买方还是卖方,都只有一个中介,在美国叫“dual agent”,这种形式,实际上中介既不代表买房利益,也不代表卖房利益。同时,中介的佣金由买方支付。

在美国房地产(置业)买卖时,佣金一律由卖方负担,屋主在委托经纪人出售房屋时,就订立了合同,佣金一般在6%左右,卖房经纪人通常分一半的佣金给买方经纪人。在美国卖房经纪人的全全代表房主利益,买房经纪人全全代表买方利益。

七、 房子的概念不同

在中国,最常见的房屋类型通常是公寓房。在购房的时候基本上只要选定房子的楼层和户型就可以了。而且对于中国的新房子,通常是毛坯房,需要买主自己花钱装修。

在美国房屋有三种类型,分别是“独立屋”,“联排别墅”,“公寓”。购买“独立屋”,不仅买了房子,还买了地;但是购买“联排别墅”和“公寓”,拥有的仅是房子,不包含土地。同一地理位置,“独立屋”比“联排别墅”和“公寓”的保值价值高,但通常售价也高。对于独立屋,其价值取决於两项,土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜,而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。

八、 贷款的政策不同

在中国贷款是采用浮动利率,按照市场的变化,购房者需自己承担利率变化的风险。

在美国,贷款买房有很多种选择,比如贷款期限为固定利率的五年,七年,十五年以及三十年等。不论你用什么方式贷款,都可以在贷款没有到期之前,重新贷款或全部还清(除非是房价贬值,你的房价还不了银行的贷款,你需要补足差额,银行就不会同意你重新贷款)。

九、 贷款的利息可以抵税

在美国购买房子后,你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。

美国的税赋比较重,如果你年薪五万,购买价值四十万左右的房屋,贷款三十万,每月要支付贷款约一千八百元,其中利息平均一千五百块,一年是一万八千块,在年终报税时,扣除一万八千块的利息,你的报税基数就降低为三万二千,节省了很多。所以租房不如买房,就是这个道理。

十、 计算房屋面积的尺度不同

中国房屋面积计算通常包括公用面积,所以有“得房率”的概念;另外,中国房屋面积是用公制平方米,1平方米等於10.764平方英尺。

在美国,只计算房屋的使用面积(同时,除了房屋面积,通常还会给出地(lot)的面积)。另外,美国是用平方英尺来计算面积的。

 

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外国人如何在美国申请贷款?

很多中国买家对于美国买房的关注点之一就是美国当地的贷款条件和流程是怎样的。绝大部分贷款置业者并不是因为拿不出这笔资金,而是对美国超低的贷款利率所吸引,希望能借助资本优势,最大化发挥投资优势。根据最新数据,美国目前30年期的房贷基准利率为3.41%,而国内目前30年期房贷基准利率为6.55%。一般来讲,美国房贷利率会根据申请人的综合情况进行浮动,外国人在美国申请房贷利率会有所上浮,但比较国内的利率仍然低出不少。

那么,中国人如果要在美国贷款购房,流程是怎样的?需要做什么准备工作,如何才能顺利获得贷款呢?看完本文,您应该就能比较了解了。

首先让了解一下在美国申请房贷的流程,过程与国内的房贷申请流程有相似之处,大致分为选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。具体分为以下7步:

(1)选择能为您提供贷款的放贷机构

(2)比较利率和期限后确定能为您提供最适于您承受力的放贷机构

(3)获得接受您的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格

(4)按放贷机构指示提供所有有关收入,身份和其它要求的信息进行审核

(5)抵押贷款公司进行房产评估以确定价值

(6)与抵押贷款职员成交贷款

(7)结算贷款成交一揽子费用机构

按照贷款申请的流程,我们来详细说明一下各个流程的具体操作方式:

一、外国人在美申请房贷的注意事项 

在美国,按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够,申请人有良好的信誉和持续的收入来源,与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前,在美国绝大对数州,外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产,但是首付通常要在40-50%,并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明,贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。

二、美国房贷种类

美国房贷基准利率(数据统计于2013年4月18日)

如果符合贷款购房条件,那么您就可以考虑贷款类型了。美国常见的贷款期限是30年,您也可以根据您自身偿还能力,也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美国的平均贷款利率在4-5%左右,贷款主要有两种类型,浮动利率贷款和固定利率贷款。

(1)浮动利率贷款(ARM)通常分为:3/1,5/1,7/1ARM,表示前3年、5年、7年利率固定,之后利率按Libor等指标进行浮动。例如,2011年11月16日,在加州洛杉矶购买30万美元的房屋,首付40%,申请5/1ARM贷款,前五年贷款利率为4。132%,从第六年起浮动。

(2)固定利率贷款。常见固定利率贷款有15年或30年的,年利率固定。例如,2011年11月16日,在加州洛杉矶购买30万美元的房屋,首付40%,申请30年期固定贷款利率在4.799%-5.540%。

短期(3-5年内)来看,浮动利率贷款来看贷款利率较固定利率低0。5-1%左右,但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此,对于中短期投资者来说,浮动利率贷款是比较值得考虑的选择;而对于追求稳妥,长期风险承受能力较低的买家来说,固定利率更加合适。两种贷款类型均有其优势和劣势,买家可根据自己的资金状况进行。

三、外国人在美国申请房贷的条件

银行放贷条件

作为海外人士,在美国银行取得房贷的要求比较高,除非在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来,比如持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录。作为永久居民,也就是绿卡持有人,也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请得到买房贷款。不同银行的放贷政策与条件不一样。但只要符合要求,银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者包括中国人。

四、外国人如何接洽美国贷款机构

(1)贷款经纪人

美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的,贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人。贷款经纪人可以直接与买家协商费用,可以为您实现最低贷款利率和最少费用花费。所以对于不熟悉美国贷款购房事务的人,找个“靠谱”的贷款经纪人是个不错的选择。不过专业化的服务也会收取一定的费用,贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用。

(2)商业银行

商业银行如花旗银行、美国银行等提供的贷款利率非常具有竞争性,如果您在这些商业拥有支票账户或存款账户,还可以享受到贷款优惠。

(3)抵押贷款银行家

抵押贷款银行家可代表一家或多家银行为您提供贷款,不过此类贷款服务仅限于这些银行的客户。对于大多数中国投资者,咨询在国内有分支机构的美国的商业银行是主要的贷款途径。

在接洽美国抵押贷款放贷机构时,一定要和受过外国抵押贷款培训的职员商谈。当您和美国不同银行的抵押贷款职员接洽时,搞清楚适用于外国人的利率,资格要求和规定。要和多家放贷机构商谈以选定能为您提供您需要的贷款的最佳利率的银行。

五、如何获取银行批贷预先合格

一旦找到了最好的放贷机构,下步就是获得申请贷款的预先资格。这是在贷款程序开始之前,也就是在和他们首次接洽之后的第一步。经纪人会要求您提供您的个人信息,包括收入和债务。他们将按照其出贷标准(各家不同)决定您能承受的贷款额。

预先合格审核有助于搞清您是否有资格贷款,以及您有资格贷多少。这个步骤同时也帮您了解放贷机构是否愿意给您提供贷款。

关于您的抵押贷款要求,一定要对放贷机构诚实,包括您计划如何使用房产。如果您不诚实,即使贷款通过了,放贷机构会坚持当时就付全款,或者他们通过法拍屋收走房产。

银行一般会考虑以下七个主要因素,综合评定以决定是否给予申贷人“预先合格”资格:

(1)是否有稳定的收入来源(比如有份工作);

(2)过去两三年是否有份稳定的工作;

(3)目前的收入是否可靠;

(4)付款记录是否良好;

(5)长期借债是否不多,比如贷款买车;

(6)是否有一笔存款用于首期款的支付;

(7)是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本。

六、如何协助银行完成贷款资格审核

一旦抵押贷款职员认可您的资格,下一步是审核。放贷机构需要审核:

(1)收入证明:雇主信或者公司营业执照

(2)存款证明:最近一个月银行月结单,需要看到头款部份

(3)身份证明:有效的入境签证与护照

(4)房屋购买合同

(5)房贷申请书

(6)资产证明:您的资产总额

(7)信用记录:您的信誉记录(或您本国的等同物)

只要他们通过这个程序,认为您有资格申请贷款,接下来贷款机构便会展开以下工作

审查您想要购买的房

审查房产产权状况

如果一切顺利便可以批贷了。从接洽放贷机构到银行预审,再到资格审核直至最后放贷,每一个环节都需要非常仔细认真,但真正操作起来其实未必十分复杂,只要按照银行的要求提供充分、有效、真实的资料,在美国贷款买房也并不是一件非常难的事情。

 

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美国买房:如何准备购房资金和汇款

买房置业是人生中一笔很大的交易,需谨慎操作。随着去美国买房的热度日渐上升,在美国购房的资金应如何到位?国内的买房资金该如何汇到美国?如何把人民币资金转帐到美国的银行帐户中?这些实实在在、无法回避的问题摆在了众多购房者的面前。下面我们就为大家详解一下与此有关的几方面的问题,供大家参考。

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首先,买方前需要做哪些准备?

在去看房子之前,你需要提交一份银行资金证明(Proof of Funds Statement)。这份资金证明可以是您的银行月结对账单,或银行专们为您出示的信以证明您在此银行有足够的资金来买你看中的房子。比如,如果您想买一栋100万美元的房子,您准备用50万美元现金,其余50万美元用贷款。那么您需要提交一份银行资金证明来显示您至少有五十万美元的资金。这份银行资金证明最好是由在美国的银行开出。但是,如果您在美国没有银行帐户,在香港或中国的银行出示的资金证明也是可以接受的。

如果您需要从银行贷款,您还需要拿到一份从贷款银行出示的预先核准贷款的证明 (Pre-approval Letter)。这表明银行在预审了您的收入和资产后,愿意借出资金给您买房。也就是说您是该银行合格的贷款人。例如,您如果需要50万美元贷款,那就需要提供一份银行预先核准贷款的证明。这份证明100%是需要在美国的银行为您提供的。主要是在美国发生次贷危机之后,银行变得非常谨慎。银行对每一个来贷款的人都要进行严格的资格审查。所以,预先核准贷款证明是非常重要的。当然,如果您全部使用现金购房子,您不需要准备预先核准贷款证明。

房地产经纪人会将根据您的需求带您去看房子。当看上一栋房子准备提交出价(Offer)时,房地产经纪人会帮您联系卖方的代理人,协商价格。当向卖方提交出价,必须将您的银行资金证明以及预先核准贷款证明与Offer文件同时附上给卖方。如果没有这两份证明,卖方是不会考虑您的出价的,因为现在美国买房,正常情况下所有的合格买家都提供这些证明。因此,事先准备这些文件是非常重要的。

第二,在美国购房贷款注意事项:

当您在寻找放贷机构时,无论是选美国的还是在中国的,最重要的是要找那些专门提供国外置产贷款(特别是美国)的公司。

聘请一位专事国际买主业务的专业人员也是很重要的,因为每个地区的要求各不相同。比如,在加州是可行的而在德州就不一定可行。区别也许很细微,但终究不一样。此外,如果从美国放贷机构贷款,所有抵押贷款代理必须是经其从事业务所在州批准的。因此您应当聘请该州有资质的,熟悉其所在市场外国买主的专业人员。

如果您从美国以外的放贷机构贷款,就须满足他们的要求。包括借款数目,按照房产价值相应的贷款额度,以及身份证件等方面的规定。

注:如果在美国买房,我们不建议中国的投资人贷款买房子,因为手续非常麻烦。

第三,从国内银行汇款到美国买房的途径和流程:

1、银行开户。必须由本人持有效签证的护照,在美国的银行开立一个买房人的账户,并把银行名称、地址、帐户的名称、帐号(一定是Saving Number,而非支票户帐号)、Swift Code、收款人住址(国内的也行)等要素作为汇款时填写汇款单的内容。

2、对于到美国买房者来讲,可以在国内请亲戚帮忙,一张身份证一年之内有5万美元或等值的购汇汇款额度。

3、每次可以用两张身份证的额度,分别给你美国的帐户各汇5万美元,这样一次就有10万美元了、二次就有20万…以此类推。

4、建议第一次汇款和第二次汇款之间最好间隔2天。

5、一般在办理汇款的次日美国的银行就可以收到款了。

6、银行手续费每笔(5万美元)大概400元人民币左右。

7、一般来说,50万美元的汇款时间基本上一个月时间就足够了。

注意:汇款途径必须合法、往来清晰,绝对不能通过一些涉嫌的方式。比如在大陆一笔人民币给某人、某人在美国再给一笔美金,因为这种方式涉嫌“洗钱”。美国法制很健全,买房款不能这样操作。

汇款凭证包括:从大陆自己账户里汇入帮我们汇款的人的账户凭证丶汇款人购汇美金凭证丶汇至美国银行的凭证;委托他们办理汇款的委托书。以后这些资料递交给银行时可能会需英文翻译件,银行也可以安排翻译,有的银行会收取一定费用。

如果您的大额资金在美国的账户里沉淀满3个月(日常小额花费没关系),那么美国监管机构则可以认同您的账户资金往来没有异常,您此时买房无需提供资金来源证明,也不需要上述亲戚朋友汇款时的有关凭证了。

所以,想去美国买房的人士请注意,如无特殊方法,要先去一趟美国,在美国的银行开立一个账户,在美国买房前提早完成汇款。如需贷款,需回国准备有关信用证明文件,才不会耽误购房大计。为保险起见,还可以在美国境内多开几个银行账户,分开汇款。

最后专家建议,向国外汇款最好选择国内的大银行。理由是大银行在国外的代理机构较多,中间周转的环节要少一些,汇款的安全性更高。

 

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